Vita in Ucraina

[Luca2]

Ciao Gianmarco, grazie per la risposta. Quindi mi sembra di aver capito che a Odessa investendo 50.000 dollari per un appartamento da 40 metri quadrati, affittandolo non mi danno più di 300 dollari al mese. Giusto?
Forse a Kiev la rendita mensile è maggiore essendo la capitale.
Mi dispiacerebbe investire 50.000 dollari a Cernivzi per prendere 300 dollari al mese quando invece magari a Kiev investendo gli stessi soldi me ne darebbero 400 - 500 al mese.

[Gianmarco58]

Non conosco la situazione e il mercato immobiliare di Kiev, a Odessa c'è il mare, continuano a costruire palazzoni/alveare che vanno a ruba, solitamente la tipologia degli appartamenti va dai due locali (circa 40 m2 ) ai tre-quattro locali (90 - 100 m2), questi ultimi sono circa un terzo degli appartamenti per ogni fabbricato.
Qui gli anziani abitano le vecchie e fatiscenti case del centro (spesso edifici prerivoluzionari privi di qualsiasi minima manutenzione, ci sono invece molte coppie giovani anche con figli piccoli che cercano casa, anche in affitto finche non racimolano la cifra necessaria per un acquisto.
A Odessa, un appartamento di 38 m2, nuovo e arredato lo puoi affittare per 7000 - 8000 grivne al mese, ma non vicino al mare; in quel caso i prezzi e le rendite non li conosco.
Per Kiev è senz'altro meglio informato Forrest.
Ciao

[Barry]

Tieni comunque presente che più si avvicina il momento del rogito tra il costruttore e l'acquirente, il prezzo aumenta, il prezzo migliore ce l'hai quando fanno le fondamenta.

Vero, ma mi sembra anche giusto far notare che ogni tanto ( e neanche tanto raramente) ci si lascia tutto quanto investito perchè il costruttore fallisce.

[Gianmarco58]

Si,bisogna stare molto attenti a che il costruttore abbia tutte le carte in regola e tutti i permessi necessari; sarebbe meglio affidarsi alle grandi imprese di costruzioni stabilmente radicate sul territorio da molto tempo che hanno avuto tutto il tempo di ammanicarsi col potere locale e quindi in grado di superare senza problemi eventuali "bastoni tra le ruote".
Comunque per guadagnare le cifre che dici tu sarebbe meglio affittare periodicamente agli stranieri che pagano in valuta pregiata, avendo un referente sul posto che possa seguire le locazioni. Un po' di annunci su internet e via, a 20 - 30 - 40 - 50 dollari al giorno, con 10 giorni d'affitto al mese hai già la tua rendita.
Certo, non pensare di essere il solo ad avere avuto questa idea... la concorrenza non manca ma se non pretendi troppo e ti accontenti, è fattibile.
Qui a Odessa moltie persone arrotondano le loro misere entrate in questo modo, magari affittando un tugurio ma a 30 euro al giorno. Minimo sforzo e massimo rendimento.

[Barry]

...
Certo, non pensare di essere il solo ad avere avuto questa idea... la concorrenza non manca ma se non pretendi troppo e ti accontenti, è fattibile.

Esattamente , molti già arrotondano in questo modo , basta anche ormai guardare su Booking e non solo sui siti locali.
Io giro molto in varie zone e faccio notare che ci sono una marea di appartamenti anche carini ( non parlo di tugurii ) in affitto tra 500 e 800 grivnie . Quindi puoi spuntare di più giornalmente solo in grandi città e zone centrali. Senza contare che ci devi metter di mezzo qualcuno che ogni volta cura l'affitto , Booking ad esempio vuole una percentuale.

[dgta67]

Vero, ma mi sembra anche giusto far notare che ogni tanto ( e neanche tanto raramente) ci si lascia tutto quanto investito perchè il costruttore fallisce.

Assolutamente vero Barry, mia moglie l'ha provato sulla propria pelle...
Venduto il suo vecchio mini per comprarne uno di nuovo in un centro residenziale e poi... puff il costruttore è sparito ( o ha fallito ,non ho capito bene...)
La mia signora mi ha raccontato che il motivo è anche il cambio di governo che ha fatto mancare certe " garanzie" ( non chiedetemi di spiegarmi meglio perchè non ci ho capito praticamente nulla...)
Adesso tutti i truffati dovrebbero iniziare qualcosa come una " class action " ( si chiama così ?) per obbligare l'impresa a terminare i lavori...
Dubito che otterranno qualcosa, ma staremo a vedere...
Comunque ad oggi i fatti sono : due anni fa proprietaria di un immobile ( la moglie) , oggi proprietaria di un progetto di immobile ( o di un appartamento fatto d'aria se preferite )...

Occhio a fare di questi affari in Ucraina, leggete su questo forum le disavventure di Forrest...

Diego.

[Luca2]

Si, anche secondo me non vale la pena di rischiare, a meno che uno non abbia già diversi introiti e quindi se su 10 investimenti 1 dovesse andare male, non è una grossa perdita. Però se l'investimento è solo uno (come nel mio caso) secondo me non vale la pena rischiare di perdere tutto il capitale.

Nel mio caso, secondo me, sarebbe meglio acquistare un piccolo appartamento già pronto ed arredato e darlo subito in affitto.

Solo bisogna capire bene se vale la pena vendere a Cernivzi e comprare a Kiev per poter avere una rendita mensile maggiore. Forrest che ne pensi? L'idea potrebbe essere buona oppure meglio lasciare le cose come stanno?

[markus]

Io lascerei le cose come stanno, hai un appartamento che ti da un reddito sicuro. Piuttosto cercherei un lavoro poi dipende da quello che sai fare e dalle tue conoscenze della lingua russa od ucraina (a dipendenza di dove ti trovi). Comunque mi sembra che non hai grandi pretese economiche e se uno ha voglia di lavorare normalmente un lavoro lo trova.

Questione appartamento da dare in affitto a turisti (locali o stranieri) puoi dare un’occhiata a dobovo.com (per farti un’idea). Direi che nel settore è la società numero uno in Ucraina ed affittano appartamenti, mi sembra, in 84 città ucraine (ovviamente si fanno pagare e Forrest li conosce).

[Forrest Gump]

Posso parlare di Kyiv.

Vado subito ai numeri perchè valgono più di 1000 parole.
Ti faccio 2 esempi giusto perché li ho avuti "sottomano" diciamo recentemente.

1) In periferia a Kyiv, zona nuova ma non collegata con la metro, vendevano appartamenti in edifici nuovi. Stanno costruendo un quartiere nuovo ed autonomo. Gli appartamenti che ho visto erano già completati con porta esterna, caldaia, tetto e impianti elettrici ed idraulici già predisposti.
Restava da mettere pavimento, porte interne, cucina e mobili. Trattandosi di immobili di periferia dicamo che non si dovrebbe andare su grosse spese perchè sarebbe come mettere il volante d'oro in una Fiat Panda.
Il prezzo che chiedevano, in questo stadio finale, era di circa 900 - 950 dollari al mq.
Qui il rischio che il costruttore scappi quando la costruzione è finita è quasi nullo, eventuali rischi sono legati ad abitabilità o problemi con la giustizia per es. costruzione abusiva o simili.
Se facciamo l'esempio dei 40 - 42 mq, che era il taglio più piccolo, siamo intorno a 40.000 dollari (attenzione a non confondere dollari con euro). Nel palazzo nuovo di zecca si stavano trasferendo già le prime famiglie e si diceva che il canone mensile variava tra i 9.000 (se arredato molto male) ed i 10.000 uah se arredato decentemente.
Ne ho visto uno chiavi in mano, fatto veramente molto bene e curato in ogni dettaglio perchè eseguito da un noto designer (e si vedeva eccome) che vendevano "chiavi in mano" comprese le forchette e le pentole a 52.000 dollari e chiedevano di affitto tra 11 e 12.000 uah.
Come vedi non parlo di euro, perché alla fine le vendite, nonostante la legge dica il contrario, sono in dollari e gli affitti in hrivna.

Naturalmente se compri su progetto, più la costruzione è nuova, più il prezzo scende. Quindi, nella stessa identica zona, se invece di trovare l'appartamento già pronto, stanno ancora facendo le fondamenta, ti assumi dei rischi (come quelli descritti sopra), aspetti qualche anno o due, ma il prezzo si dimezza.

2) Pieno centro di Kiev, a metà strada tra piazza Tolstogo e lo stadio Olimpiisky.
Appartamento di circa 45 mq, totalmente da ristrutturare chiedevano circa 70.000 dollari. Siamo intorno ai 1500 al mq. Qui di soldini ce ne sono da spendere per metterlo a nuovo e poi per l'affitto dipende molto dalla ristrutturazione. Diciamo che se fatto bene e con gusto, senza eccedere, ma come un moderno all'italiana in stile Ikea, si affitterebbe intorno ai 20.000 uah (in tempi normali, non di covid). Se fatto al risparmio andiamo sui 15-.16000. Parlo comunque di nuova ristrutturazione. Se dentro è tutto vecchio allora il discorso cambia.

Per quanto riguarda gli affitti ai turisti, il covid ha colpito durissimo il centro di Kiev.
Dobovo, di cui conosco molto bene il proprietario o Partnerguesthouse con il quale mi sono sentito giornalmente per una quindicina di anni tanto da conoscere ormai pregi e difetti, sono dei benchmark.
Se vai su Partnerguesthouse troverai prezzi che solitamente in questo periodo dell'anno fino a 2 anni fa non esistevano. Dicamo che, salvo che non ci sarà a brevissimo la riapertura al turismo, i prezzi degli affitti giornalieri sono scesi del 60-70%. Un bilocale elegante nella centralissima Basseyna a Kyiv prima a giugno lo pagavi 1500 uah ed anche più. Adesso (non ho guardato), ma non credo arrivi a 900- 1000. D'inverno ancora peggio.

In generale, se si compra per affittare, io consiglio sempre il taglio più piccolo possibile (intorno ai 40 mq).
Due immobili da 40 mq nello stesso palazzo, rendono certamente di più di uno di 80.

[Luca2]

Grazie mille per le risposte. Ora mi è molto più chiaro com'è il mercato immobiliare a Kiev e Odessa. Forrest e Gianmarco, quando verrò a Kiev e a Odessa, vi devo come minimo un pranzo per tutte le informazioni che mi avete dato Penso che con mia moglie verremo a Kiev un paio di giorni a fare una passeggiata, e possiamo cogliere l'occasione per vedere anche qualche appartamento

[Gianmarco58]

Ciao non ti preoccupare, mi basta un caffe!

[Legione]

1) In periferia a Kyiv, zona nuova ma non collegata con la metro, chiedevano di affitto tra 11 e 12.000 uah.

2) Pieno centro di Kiev, a metà strada tra piazza Tolstogo e lo stadio Olimpiisky.
si affitterebbe intorno ai 20.000 uah (in tempi normali, non di covid). Se fatto al risparmio andiamo sui 15-.16000.

Scusa Forrest, ma quanto guadagna un giovane ucraino in media in Ucraina?
Non avrebbe senso acquistare alloggi anche un po' vetusti in periferia, con cifre più modiche, pulirli e arredarli minimamente, o addirittura darli non arredati che ci pensino gli inquilini a loro gusto?
Seguendo il tuo ragionamento di "meglio due appartamenti da 40 che uno da 80", non avrebbe più senso 3/4 appartamenti in periferia alle condizioni da me descritte sopra?
Ovvio che li affitterebbero solamente ucraini, o giovani coppie non abbienti.
Parlo di Kiev ovviamente.

[Forrest Gump]

Come avrai notato durante i tuoi viaggi la struttura sociale della popolazione ucraina è molto diversa da quella europea. Ci sono delle profonde differenze rispetto all'occidente europeo ed all'Italia.

La butto lì. Possiamo dire senza sbagliare troppo che in Italia un buon 80% della popolazione ha uno stipendio netto mensile che va tra gli 800 ed i 5000 euro? Io sono convinto che, se sfoglio la mia rubrica telefonica italiana quasi tutti i miei amici e conoscenti rientrano in questa forbice. Pochissimi staranno molto peggio o molto meglio.
Ed anche se fosse tra euro 500 e 7000 poco importa, è il concetto che vorrei fare passare.

In Ucraina invece trovi l'80-90% delle persone - anche qui è il concetto più che i numeri che vorrei fare passare - che guadagna mensilmente tra 0 e 1000 euro. Il problema, o la fortuna a seconda dei punti di vista, è che il restante 10% che mi trovo in rubrica "ucraina" non guadagna 5000 o 6000 euro, ma cifre enormemente superiori.

Ecco perchè il mercato del lusso, dagli appartamenti alle auto, ai gioielli, ecc . secondo me è più fiorente - a causa delle disuguaglianze sociali - a Kyiv o altra grande città ucraina che in Italia. Io la Lamborghini Ursus o la jeep Bentley le ho viste a Kiev, non in Italia. Ed anche quando sono nelle zone più turistiche della Spagna e vedo ricconi che si godono la vita spendendo in lungo ed in largo su barconi ecc. ecc. alla fine sono quasi sempre o russi o arabi. É il mondo che gira così ultimamente!

Rispondendo alla tua domanda, c'è spazio per tutti.
Puoi lavorare con gli appartamenti di periferia a basso costo, ma anche - contrariamente a quanto si possa pensare - con quelli "più costosi".
Ultimamente, sono d'accordo con te, va molto più forte il nuovo in periferia piuttosto che il vecchio in centro.
Ho pubblicato proprio in questi giorni sul gruppo Facebook Ucrainaviaggi un articolo con la previsione di un +20% per il 2021 sulle costruzioni nuove (calo dei casi di interesse sui mutui, ecc. ecc).