comprare casa in Ucraina

[marceff]

Buongiorno a tutti!
Con mia moglie, abbiamo deciso di comprare una casa a Dnipro per viverci.
Ho preso in loco alcune informazioni sule modalità di acquisto ma ne sono uscito con molta più confusione.
Il notaio, contraddicendosi più volte, alla fine mi dice che il pagamento deve essere fatto in grivna e in buona parte con trasferimento bancario.
Ma l'agente, e anche mia moglie, sostiene che la maggiorate della somma dovrà essere in contanti e in Dollari oppure, forse, in Euro. Che nonostante il parere del notaio, quando si tratterà di pagare, lui verrà distratto da qualcosa e i soldi passano dalle mie mani a quelle del proprietario.
Se così non potesse essere, allora in separata sede dovrò consegnarli all'agente che mi rilascerà ricevuta. Questo in separata sede li consegnerà, a vendita effettuata al proprietario.
Insomma, troppe sono le circostanze in cui soldi in contanti possono dileguarsi.
L'agente sarà veramente un agente? Voglio dire è un professionista o uno che si improvvisa agente? Come posso saperlo?
Purtroppo mia moglie non ha esperienza in questo campo e si fida...
Qualcuno sa darmi qualche consiglio?
Grazie anticipatamente!

[Forrest Gump]

Uno dei tanti casi - ne parlavamo anche nel thread sui viaggi necessari al tempo del coronavirus - in cui c'è tanta differenza tra teoria e pratica.

Hanno tutti ragione:
1) il notaio che ti parla di hryvna e trasferimento bancario (citando la legge);
2) tua moglie e l'agente immobiliare quando ti dicono che nella pratica, un buon 70-80% delle compravendite immobiliari avvengono di fatto in dollari e spesso anche in cash.
Il motivo è semplice: a) il venditore ha paura della svalutazione della uah; b) il venditore non vuole pagare l'1% di commissione per ritirare dal conto corrente il contante.

Ci sono degli agenti immobiliari e dei notai che, dietro un leggero pagamento, si fanno rilasciare dalla banca un certificato che il pagamento è avvenuto mediante bonifico bancario ed in uah, quando poi avviene tutto o in parte in cash e quasi sempre in dollaroni. Vietato, ma lo cito perché molto usato nella pratica come sistema.

Il mio consiglio, a prescindere dalla strada che prenderai (o che sarai obbligato a prendere se ti piace un immobile il cui proprietario ti impone cash e dollari) è di non dare mai grosse somme in contanti dentro uno studio notarile o peggio altrove. Preparate l'atto dal notaio, poi, quando mancano solo firme e pagamento, inviti tutti, notaio (pagandogli magari qualcosina per il maggiore disturbo) e venditore a recarsi dentro la tua banca.
Li, tu ritiri e paghi ed il venditore ti firma la vendita.
Molto più sicuro, sia perchè non devi girare per strada con tanti soldi e sia per la presenza di camere di sicurezza.

[marceff]

Grazie per i suggerimenti, Forrest, tuttavia il tuo ultimo (che tra l'altro mi sembra molto sensato) mi sembra poco praticabile. Per quello che mi è dato di sapere, dalla banca posso prelevare max 800 euro al giorno (ammesso che il venditore accetti euro). Quello che non ho detto ma che forse può essere importante, è che io ancora non ho fatto domanda per la residenza in Ucraina, anche se mi hanno detto che non averla o averla temporanea per i primi due anni, è praticamente la stessa cosa.
Gli agenti immobiliari hanno un albo? O comunque una iscrizione alla Camera di commercio locale? Una partita Iva o che so, qualcosa di ufficiale che possa qualificarli come tali? Mi è stato riferito che potrebbe accadere che i contanti li ritirerebbe, per conto del venditore, l'agente, prima della stipula. A me non piace molto!!!
Potrebbero essere custoditi dal notaio fino alla stipula?
So che non è conforme alle leggi ma con un compenso, forse il notaio potrebbe cedere, ammesso che il notaio sia più affidabile del mediatore immobiliare!

[enrico.cozzi]

ti dico come ho fatto io due anni fa quando ho comperato la casa in Ucraina.
Premetto che qui non è come in Italia: il notaio non controlla e verifica nulla, tanto meno è responsabile della compravendita. Visto anche il costo irrisorio della sua opera.
Dovrebbe essere l'agente immobiliare (rieltor) a garantire la correttezza dell'operazione, ma ho dei seri dubbi sulla loro professionalità.
Sono andato con il venditore e tutta la documentazione dell'immobile da un avvocato, che mi aveva già seguito in precedenza in altre questioni, per verificare se i documenti erano a posto (proprietà, vincoli, ecc). Lui aveva accesso ad una banca dati e mi ha confermato che l'immobile era vendibile.
A questo punto sono andato dal notaio che ha fatto i documenti, il pagamento era concordato al 100% in contanti e in Us$, siamo andati in una banca con il venditore per contare e controllare i soldi. Verificato ciò ho ripreso io il malloppo e siamo tornati dal notaio: firme e passaggio dei soldi.
Il notaio si è girato dall'altra parte quando ho passato il malloppo al venditore.

P.s. Il venditore non è stato molto accorto a farsi pagare in Us$. Se si faceva pagare in grivne a distanza di un anno tra cambio e interessi maturati avrebbe avuto un 30% in più.

[marceff]

Grazie Enrico, posso chiederti come hai fatto a procurarti i dollari? Anche questo sembra un problema. Da quello che ho capito prima gli euro vengono convertiti in grivna, poi in dollari. Questi passaggi ti fanno perdere soldi.
Hai fatto un trasferimento da banca italiana a ucraina?
Il notaio che ho consultato mi dice che è possibile portare fino a 50.000,00 euro in contanti, io sapevo 10.000,00.
Mi specifichi meglio come sei riuscito a prelevare tutta la somma in dollari dalla banca in un unica soluzione?
Grazie per le info!

[Forrest Gump]

Grazie per i suggerimenti, Forrest, tuttavia il tuo ultimo (che tra l'altro mi sembra molto sensato) mi sembra poco praticabile. Per quello che mi è dato di sapere, dalla banca posso prelevare max 800 euro al giorno (ammesso che il venditore accetti euro). Quello che non ho detto ma che forse può essere importante, è che io ancora non ho fatto domanda per la residenza in Ucraina, anche se mi hanno detto che non averla o averla temporanea per i primi due anni, è praticamente la stessa cosa.

Il limite personale è di 10.000 euro. Il notaio ti ha detto una fesseria.
Quanto al prelievo, che io sappia (ma forse perchè ho da tantissimi anni il permesso di soggiorno permanente) non ci sono limiti di prelievo giornaliero di 800 euro o dollari al giorno. O almeno non mi hanno mai fatto problemi.
Io prenotavo ed in banca me li davano il giorno dopo o quando richiesto.

Che io ricordi un limite di prelievo in valuta forte è stato in vigore alcuni anni fà, quando è successo un casino finanziario e la banca centrale ucraina ha imposto dei limiti per tutte le banche del paese, con enormi file che sono durate mesi e che abbiamo documentato sul forum.

[marceff]

Forrest, io non sono ancora residente ma mia moglie è nata e vive in Ucraina. A lei non fanno prelevare più di 800 euro/dollari al giorno!!
Comunque avere notizie certe e sicure è molto difficile, anche dagli stessi notai. Io mi sono rivolto a uno degli studi notarili più importanti della città, lei, al notaia, è stat molto gentile e mi ha dedicato molto tempo, senza chiedermi soldi. Si è contraddetta un paio di volte, questo mi ha dato l'impressione di grande precarietà e insicurezza...

[sasa]

apri cassetta di sicurezza in banca europea possibilmente OTP, BNP paribas etc
usa il contante e non le banche risparmi
porta i soldi in contante in ucraina ad ogni viaggio, 10.000 € a persona
non so se ti conviene cambiarli il italia o in ucraina, comunque in ucraina non cambiare in banca
cambia sempre un po alla volta se non ti fidi di chi li cambia
non comprare casa prima della rivoluzione, la ristrutturazione rischia di costarti salata
se compri casa moderna, ti sconsiglio di prenderla in quei palazzoni alti 24 piani, le spese aumenteranno ed il valore diminuira
non comprare un piano alto, ricorda che se si rompono gli ascensori devi salire a piedi
cerca di essere previdente, non basarti solo sulla fortuna, guarda il lato negativo delle cose non solo quello positivo
non so se hai esperienze condominiali in italia, beh moltiplicale per 10
forse le stalinca preguerra sono i migliori palazzi in ukraina, ma a dnipro non so come è la situazione adesso, so che comunque sono meno care che a kiev
se vieni a vivere in ukraina è un ottima scelta comprare una casa!

[enrico.cozzi]

ciao Sasa
sei un pò negativo sulla proprietà in condominio, secondo me vale la regola (la stessa che si dovrebbe usare anche in Italia) di valutare la zona e sopratutto i condomini.
Ti concedo che qui non c'è il concetto di "bene comune"; "la mia casa dentro è una reggia, dal pianerottolo in poi non me ne frega niente", ecco il loro pensiero.
Però dopo due anni che sono qui con il buon esempio qualche risultato l'ho ottenuto nel mio condominio: adesso c'è l'addetta alle pulizia delle scale, hanno messo l'autoclave (perchè di notte non c'era l'acqua), hanno fatto uno scarico che mancava. Bisogna spiegargliele le cose, come ai bambini. Non ci arrivano, non è colpa loro

[enrico.cozzi]

ciao Marceff,
Ho prelevato i soldi in Us$ dalla mia banca in Italia
il controvalore di 20.000 euro (eravamo in due) quindi circa 22/23.000 Us$ (a seconda del cambio) li abbiamo portati personalmente. Stavamo facendo il trasloco "a rate" quindi abbiamo fatto diversi viaggi. Abbiamo aperto una cassetta di sicurezza e li mettevamo li, al momento di rogitare li abbiamo prelevati.
Se non puoi fare così, puoi fare un bonifico in Us$ dal tuo conto in Italia su un conto qui che è stato aperto in Us$. Poi prelevi in contante in Us$ (dovrebbe costare 1%)
Per aprire il conto in Ucraina a tuo nome devi però avere il permesso di soggiorno ed il codice fiscale

[Barry]

...puoi fare un bonifico in Us$ dal tuo conto in Italia su un conto qui che è stato aperto in Us$. Poi prelevi in contante in Us$ (dovrebbe costare 1%)
Per aprire il conto in Ucraina a tuo nome devi però avere il permesso di soggiorno ed il codice fiscale

Se è ancora residente in Italia occhio agli adempimenti fiscali di avere un conto estero e trasferirvi grosse somme.
Non tutte le banche ucraine comunque richiedono il permesso di soggiorno e ID code per aprire un conto. Metodo migliore 10 mila euro a persona ad ogni viaggio , se si è almeno in due si fa presto a preparare la somma.
Marceff non so se tu viva già in Ucraina , dai tuoi discorsi o sbaglio? Se la tua compagna non è un po' smaliziata state attenti , prendere una fregatura è un attimo. Per esperienza gli agenti immobiliari spesso non sono dei professionisti , e quando anche lo siano non vuol dire nulla. E' il sistema che usano per pagare che comporta dei rischi.

[marceff]

Sono consapevole dei rischi che si incontrano nel comprare una casa in Ucraina, per questo cerco di informarmi il più possibile. Sono sposato da un anno ma per mille motivi (familiari) siamo riusciti a vivere insieme a fasi alterne. Ho già chiesto un secondo D visa al consolato e tra pochi giorni andrò a ritirare il passaporto.
Anche io sapevo che non tutte le banche richiedono ID fiscale. Ora sono ancora in Italia e mi trasferirò per l'ennesima volta tra circa un mese.
Portare soldi a 10000 alla volta, viaggiando da solo, sarebbe troppo oneroso anche in termini di spesa. Credo che a conti fatti, un transfer bancario sia più conveniente o almeno equivalente come spesa, evitandomi i viaggi.
Utilizzare una cassetta di sicurezza alla quale accedere il giorno della stipula mi sembra una buona idea, almeno fino ad ora e per quella realtà. Il momento in cui consegni la cifra in contanti al venditore puoi sempre aspettarti che neghi di averla ricevuta, soprattutto se il notaio si gira dall'altra parte! Ma da quello che ho capito c'è poca altra scelta, anzi non ce ne è affatto.
Spero che qualcun'altra in questo forum possa darmi ancora qualche altra dritta!

[marceff]

Riprendo questo topic per sottoporvi qualche ulteriore questione:
acquistando un appartamento in comunione di beni, anche se a mio esclusivo nome, viene condiviso con il coniuge, che, in caso di vendita, deve dare il proprio consenso.
Cosa avviene nel caso in cui uno dei due coniugi non voglia vendere? Si va dal giudice?

[troviamoci50]

Nel momento che sei in comunione dei beni anche se a tuo nome la moglie deve dare il suo consenso. In caso di diniego alla vendita si va dal giudice, che decide la vendita.

[marceff]

Per quanto sia possibile sapere, su che basi il giudice decide per la vendita? Reddito, anni di matrimonio, età dei coniugi...