Comprare casa in ucraina

[Forrest Gump]

COSA CI FANNO TANTE PERSONE IN FILA SOTTO UNA TEMPESTA DI NEVE, IN PIENO LOCKDOWN?
Dopo i consigli per gli acquisti sui biglietti aerei, alziamo un po’ la posta e parliamo adesso di consigli sul mondo immobiliare . Si fa per dire, non prendetemi sul serio!!!
Scherzi a parte, rispondo alla domanda presente nel titolo del post. Queste persone, in fila, sotto la neve, in pieno lockdown, in tempi di crisi economica....... comprano casa!!!!
E chi conosce gli ucraini ed il loro decisionismo sa bene che il
mio non è un modo di dire. Siamo a Виноградарь, quartiere della capitale ucraina e, guardando la lunga fila, verrebbe da pensare che gli appartamenti non li vendano, ma li regalino. Invece no!!
Il prezzo è di 26.000 uah al mq e la metratura più ambita di 43 mq. Calcolatrice alla mano, parliamo dell’equivalente di 40.000 dollari o, se preferite, poco meno di 33.000 euro. Un prezzo onesto, forse anche competitivo, ma niente di eclatante fino a quando non si scopre il trucco!!!
Indicando con il braccio, una donna risponde ad un curioso: “Тут метро открывают”!
Tradotto poco letteralmente: “guarda, apriranno una nuova stazione della metro di fronte”.

Foto e video di persone in fila pubblicate sul gruppo Facebook "Ucrainaviaggi".

[Piero82]

Buongiorno a tutti, mi aggancio a questo post per info sulle case in vendita in ucraina, nell' ultimo periodo ho visto un aumento esponenziale dei prezzi, sembra come impazzito il mercato, ancora prima di costruire prendono le prenotazioni, il prezzo e' raddoppiato, costruiscono nel mimino spazio che c'e', così a prevede all' orizzonte un futuro roseo o un bolla immobiliare? Conviene investire?
Sono 10 anni che vado in ucraina ma mi piacerebbe sapere l opinione di chi ha mangiato pane e ucraina da anni. Grazie
PS... Mi riferisco alla città di khemenlskyy

[markus]

Ormai sono due anni che non vado in Ucraina, risiedo in Moldavia quindi le notizie arrivano. Ho sentito di aumenti dei prezzi delle nuove costruzioni, questo sembra dovuto agli aumenti del costo dei materiali.

Qui in Moldavia, mi riferisc a Chisinau (la capitale), i prezzi delle nuove costruzioni (ma anche d quelle esistenti) sono decisamente iniziati a crescere a partire dall’anno scorso. Motivi sembra che vengono sempre meno rilasciate nuove licenze edilizie ed aumento del costo dei materiali.

Vi è però, a mio avviso, un altro fattore ed è il Covid. In momenti d’incertezza le persone tendono ad investire nel mattone, questo considerato un investimento sicuro. Potrebbe essere come hai scritto una “bolla immobiliare” direi non speculativa ma dovuta appunto all’attuale situazione d’insicurezza.

[Orion]

Markus, da ciò che si dice dalle mie parti credo che la tua analisi sia corretta. Anche nella mia zona sta crescendo il numero delle case in costruzione, e sembra che - almeno in parte - questo fenomeno sia dovuto anche ai timori per il futuro suscitati dal Covid-19. Del resto, in Italia si dice spesso che una casa di proprietà sia un po' "come un assegno circolare"...

Purtroppo però sembra che sia altrettanto reale l'aumento del costo dei materiali.

[dreamcatcher]

Premetto che sono veramente ignorante in materia.

Posso solo riportare quanto sentito dai miei cognati che hanno acquistato degli appartamenti a Izmail, da quanto capisco ancora in costruzione.
A loro è stato prospettato un guadagno considerevole da questo investimento, a fronte di un impegno economico inziale molto modesto.

Cosa intendo per molto modesto? Che al momento, nonostante gli appartamenti non siano ancora pronti (=rischio n.1), che i prezzi in generale siano in forte salita (= rischio n.2) - e questo riguarda tutti i prezzi in generale, non solo il settore immobiliare - che la città non sia Odessa ma Izmail (=fondamentalmente si affitta a studenti), i soldi spesi verranno recuperati nel giro di pochissimo e sempre in brevissimo tempo gli appartamenti acquisiranno un valore 2-3 volte superiore a quello dell'investimento.

Mi chiedo, da ignorante, chi potrà acquistare un appartamento a Izmail, seppure nuovo, a 90mila euro? Di quanto dovrà salire il costo della vita per poter affittare un bilocale a 7-800 euro al mese?

[Forrest Gump]

Non faccio previsioni, vi lascio solo qualche dato.

1) Provate a passeggiare col collo all'insù in una qualsiasi città italiana. Al di là degli interventi di manutenzione favoriti dai bonus chiamiamoli da "cappotto termico" per case, edifici, facciate, ecc...... vedere qualche gru impegnata nella costruzione di un nuovo edificio è praticamente una rarità.
Ora alzate il collo in Ucraina. Io a Kyiv vedevo ogni 500 metri un palazzo in costruzione. Sta a voi interpretare il dato in maniera positiva (mercato in forte espansione) o negativa (ci sarà troppa offerta rispetto alla domanda ed.... i prezzi poi scenderanno).

2) Il mercato immobiliare ucraino viene da una crisi senza precedenti. I prezzi adesso stanno salendo, ma se torniamo indietro di 10 anni, il valore degli immobili si è ridotto di ben oltre la metà. Quella del 2008 si che era una bolla immobiliare. I prezzi del 2012-13-14-15 ecc. ecc. erano veramente al minimo del minimo. Mi spingo nel dire che erano tornati al livello pre-boom degli anni 2000. La domanda che dovete farvi è: "quale è il vero valore degli immobili?".

3) Nell'ultimo anno il governo ha lanciato un programma di mutui a basso costo. Non si parla più del 10-12% degli anni passati, ma del 6-7% che, per ciò che hanno vissuto gli ucraini, sono soldi quasi gratis. La correlazione tra accesso al credito (mutuo) e mercato immobiliare è un qualcosa di accertato da sempre.

[Piero82]

Questi il dilemma conviene comprare adesso? Il prezzi di prima non torneranno e si sa, ma chiedevo a mia moglie? Chi compra in questo periodo di incertezza? Non mettono le fondamenta e già prendono le prenotazioni...
Allora mi e' venuto un dubbio: chi ha i soldi compra più appartamenti e smuove il mercato? Chi lavora all' estero per paura investe?
Adesso sul progetto iniziale il prezzo nella mia zona e non meno di 15000 al mq poi vanno aggiunti i lavori, e si arriva per 45mq a 35 Mila/40 Mila euro.
Comprare in un complesso che solo la prima sezione finirà se va bene nel 2024 mi pare altamente rischioso.
L ucraina deve ridare i soldi dei prestiti che hanno loro concesso, e in atto la guerra del gas tra altro potrebbero perdere una marea di soldi con il nuovo gasdotto russo.
Veramente sono sorpreso da questo movimento immobiliare ed e difficile fare un analisi di ciò che avverra' al paese.

[Forrest Gump]

Aggiungo 2 note "storiche". Storie sentite e vissute da persone che ho incontrato per la mia strada.

1) Nota negativa: in tanti hanno pagato e poi non hanno visto l'immobile.
Non 1, non 1000, ma almeno una decina li ho sentiti.
Morale: il rischio di comprare "a progetto" c'è. Bisogna conoscere bene l'affidabilità dell'impresa e valutare anche eventuali problemi indipendenti da loro come, giusto per fare esempi non troppo lontani dalla realtà: guerre, pandemie, ecc.

2) Nota positiva: chi compra a progetto, è vero che si assume il rischio, che aspetterà 2-3-4 anni, ma...... compra ad un prezzo enormemente inferiore a quello di mercato.
Giusto per fare un recentissimo esempio "moldavo" - ok, la Moldavia non è l'Ucraina, ma le logiche di mercato sono identiche- vi do qualche prezzo.
Nello stesso quartiere o edificio, zona medio-centrale, una delle più grandi imprese edili vende:
- se ci sono le fondamenta e poco più: a circa 500/mq. Quindi 100 mq = 50.000 euro;
- se sono a metà costruzione (dicamo consegna in circa 1 anno): a 750/mq. Quindi 100 mq = 75.000 euro (+25.000);
- se il palazzo è già finito e dovete metterci "solo": pavimenti, porte, sanitari, cucina, mobili: a 850/mq. Quindi 100mq = 85.000 euro (+35.000).
- se hanno già fatto loro la ristrutturazione (qualità medio-alta o alta) e voi dovete solo andare a viverci: a 1200/mq. Quindi 100 mq = 120.000 (+70.000).

Capirete che chi ha comprato i 100 mq 2- 3 anni prima (durata media della costruzione di questa impresa circa 2,5 anni) a 50.000 euro e vuole rivendersi a prezzo di "finito" l'appartamento, ha solo l'imbarazzo della scelta. Non fa assolutamente nulla e passa da 500 a 850 mq (+35000 sui 50000 investiti).
Oppure ne spenderà forse altri 15.000 per arredarlo. Esageriamo. Facciamo 20.000? 50 + 20 = 70k. ma se lo vende a 120k (+50.000, cioè ha raddoppiato in 2,5 anni).
Ecco, parlavo di note storiche. Conosco qualcuno che, avendo tutte le garanzie perchè nella vita fa altro e lo fa molto bene, si è fatto prestare dalla banca italiana dei soldi, tanti soldi, al tasso del 2-3% e di appartamenti su progetto ne compra 10-20-30.
Poi, dopo 2-3 anni, senza sporcarsi neanche le mani, li rivende.

In generale mi sento di dire che, anche in questi casi, vale la regola generale. Basso rischio? Compra una casa già pronta da un privato.
Alto rischio, alto rendimento: compri su fondamenta. Qualcuno ci ha rimesso le penne, qualche altro, più attento o forse solo più fortunato, ha fatto tantissimi soldi. Non c'è il giusto o sbagliato a priori. Ognuno ha un suo livello di rischio.