Investire in Immobile e terreni

[sasa]

Concordo vittorio
Compri meno caro ma ancora troppo in dollari e riceverai un bene in grivna ( che continuera a svalutarsi!)

[Ciorni.voran]

Un piccolo appartamento è un rischio che si può anche prendere a patto che non si debba rientrare dall'investimento in tempi brevi.Posso fare a meno di questi soldi per i prossimi dieci anni?Se la risposta è si allora "vado".Poi magari fra due lo vendo guadagnando il doppio.Più che per gli affitti punterei a questo.

Bisogna tuttavia sempre considerare il valore altissimo della rendita mobiliare che è circa il 13% netto all'anno (con interessi pagati mensilmente) in euro o dollari e il 25,5% per la valuta locale, più di quello che ricaveresti dagli affitti.Allora sorge spontanea la domanda:se chiudono i battenti la Privatbank o le due banche del governo quanto potrà valere il mio appartamento in quel momento?Io il mio primo appartamento con una camera intorno all'anno 2000 l'ho pagato 3000 €.Ti rimarrebbe forse un immobile privo di valore da lasciare in eredità a qualcuno (forse a un russo) ma qui non rientriamo più nel campo degli affari.

Se hai una persona in grado di fare da interprete eviterei di affidarmi a gente del posto a meno che non sia assolutamente certo di chi siano.Si può fare benissimo da soli se uno non è proprio sprovveduto.Io almeno ho sempre fatto così.Certo occorre tempo per trovare l'immobile giusto, andarlo a visionare, confrontare le varie offerte.

Come "modus operandi" cerco sempre di tenere sganciati fra di loro i vari soggetti che interagiscono in una compravendita immobiliare se possibile.Quando il costruttore, la banca che lo finanzia, il venditore,il notaio, chi vende gli arredi "fanno squadra" è facile che alla fine quell'appartamento lo pagherai caro.Chiaro che c'è da "sbattersi" molto di più e non tutti sono disposti.E' una scelta personale e non è detto che sia sempre meglio.

Le nuove costruzioni che siano state ultimate penso non siano molte di questi tempi.Basta recarsi presso i cantieri a visionare lo stabile.Nei vari siti o gazzette in genere si trovano quasi tutte.I costruttori hanno in genere tutti un ufficio vendite.Non comprerei l'usato in questa fase.

Bisogna ricordare che la situazione del mercato immobiliare era già compromessa prima dei fatti recenti, dal 2008 almeno per quel che riguarda l'edilizia residenziale non di lusso e che adesso a una crisi economica mondiale ne sommiamo un'altra ancora peggiore dove viene minacciata la sovranità stessa del paese.E non si risolverà facilmente e comunque per quel che riguarda l'economia rischia di tenere "ghiacciato" il paese per molti anni.

Il "carrier strike group" della portaerei Theodore Roosvelte è stato aggregato ieri al quadrante della 6° flotta (Europa-Africa),i reggimenti di fanteria vengono inviati in Germania,il 3° battaglione del 2° cavalleria è stato dislocato con tutti i mezzi corazzati nei baltici,i lettoni hanno reintrodotto il servizio militare di leva,esercitazioni vengono fatte assieme ai paesi NATO in Bulgaria,Polonia,Ungheria e in tutta l'area dell est Europa.Gruppi navali si esercitano nel Mar Nero.Anche i norvegesi stanno riorganizzando la difesa.I norvegesi ricordo che confinano direttamente con i russi in alto anche se uno non ci pensa mai.

La Russia sta facendo esercitazioni in grande stile nella regione artica, Putin ha ordinato il riposizionamento della flotta aerea del nord ridislocando tutti i veivoli a una distanza che varia dai 400 ai 4000 km massimo in prontezza di combattimento.Un sottomarino russo il 16 marzo è entrato nelle acque territoriali lettoni e continui sono gli sconfinamenti.In precedenza erano state svolte grandi esercitazioni che avevano coinvolto oltre 38.000 uomini, 41 navi, 15 sottomarini, 3360 veicoli blindati.Per non parlare delle dichiarazioni dello psicopatico che minaccia la guerra atomica e quant'altro.Il tutto senza contare quello che avviene in Ucraina.

Dopo capire quanto sia un "mostrare i muscoli" e quanto ci sia di concreto è difficile dirlo ma ci troviamo sicuramente in uno scenario pre-bellico molto complesso che non favorisce gli investimenti

Di sicuro c'è che Putin non può fare marcia indietro adesso senza perdere il potere e quindi non credo ci aspetti nulla di buono per l'avvenire a meno che non riusciamo a togliercelo dal x....x (tecnicamente parlando).Ma non è facile nel regno dei lobotomizzati fin che gode di un consenso così ampio.

[benny]

Per non parlare delle dichiarazioni dello psicopatico che minaccia la guerra atomica e quant'altro.Il tutto senza contare quello che avviene in Ucraina.

Lo "psicopatico" è un "figlio di Putin" di nome e di fatto !!!

[Master]

Per acquistare immobili in UA qual'è la differenza tra acquistarli come persona finica o come societa?
Ci sono differenti tassazioni?
La tassazione sulla vendita è del 19%, sia per persone che societá?
Il reddito da locazione a quanto è tassato?

Esempio pratico: acquisto un appartamento e lo affitto a 300$ al mese, tolte le spese e le tasse qual'è il rendimento?

grazie a chi ha voglia di darci queste info

[sasa]

Dal punto di vista tassazzione è meglio societa
Dal punto di vista sicurezza è meglio come persona fisica, la proprieta immobiliare è sacra
Non esistono quasi piu gli affitti in dollari, sono passati in grivna
Quindi ragiona in grivne, compri grivne e ricevi rendita in grivne) non siamo in america!)
Come dice ciorni il rendimento non è piu interessante rispetto al mercato mobiliare ed i tassi elevati
A meno che non fai un affare
Ma ancora i prezzi non sono da affare
Io credo che paesi come polonia e ungheria sono piu attrattivi al momento
Ma la situazione continua ad evolversi!

Comunque ritornando al tuo esempio il tuo rendimento è in funzione di quanto lo paghi!
300 $ sono 7,500 grivne
A kiev fitti in centro dove i prezzi reali sono tra 1,000 e 2,000 $ il metro quadro, devi contare almeno 60 mq
Quindi tra 60,000 e 120,000 quindi il tuo rendimento sara tra il 2,5 ed il 5 % il primo anno
Se la grivna si svaluta l affitto resta sempre li il tuo rendimento scendera
Non e un affare!
E la grivna si svalutera, con l inflazione al 30% almeno dello stesso 30%

[Forrest Gump]

Ci sono differenti tassazioni?
La tassazione sulla vendita è del 19%, sia per persone che societá?
Il reddito da locazione a quanto è tassato?

Sarò brevissimo perché ci vorrebbe qualche ora alla tastiera
Di tante cose ne abbiamo parlato anche in questo stesso thread.

- Si, ovviamente ci sono differenti tassazioni che variano in base al reddito ed al fatto di essere soggetti residenti, equiparati agli ucraini di nascita, o non residenti.
In questo ultimo caso le aliquote possono aumentare anche fino al triplo.

- Vendita: In Ucraina cambia tutto alla velocità della luce, un po' come la loro valuta sul dollaro.
Fino a poco tempo fà si pagava una tassa sull'incremento di valore dell'immobile solo se lo si vendeva entro 3 anni dall'acquisto (5% per residenti; 15% per non residenti).

- Il reddito da locazione, è tassato con diverse aliquote: le più comuni per i residenti sono quella "forfettaria" (bassissima) e quella del 5%, poi se si hanno più immobili e più entrare si sale come un po' in tutti i paesi del mondo.
Per i non residenti, come detto tutto si raddoppia o triplica.

qual'è il rendimento?

A kiev............ il tuo rendimento sara tra il 2,5 ed il 5 %

Adesso siamo intorno al 5 - 6%. Anni fà era il 9% (fonte il sole24 ore ed il più grande sito immobiliare a livello mondiale) Fare il 2,5% significa avere sbagliato all'acquisto (pagando troppo) o......dopo con l'inquilino

[Forrest Gump]

Nel 2014, il mercato immobiliare ucraino ha chiuso con il primato negativo di essere stato il peggiore mercato immobiliare del mondo. Il crollo medio ucraino nell'anno solare 2014 è stato del 48,85% (di cui il 10% circa solo nell'ultimo trimestre del 2014, ultimo dato disponibile....a spiegare che il trend è ancora in caduta libera).
La fonte è autorevolissima (globalproperty) e quanto segue è un'estratto preso da una ben più ampia analisi di quasi tutti i mercati immobiliari del mondo.
Un solo altro dato per capire la dimensione dell'accaduto: in Russia, nello stesso anno, i prezzi sono scesi solo del 6,15%.

Qui in inglese i dettagli:
In Kiev, Ukraine, the average price of new residential properties plummeted by 48.85% in 2014. House prices in the capital fell 9.7% q-o-q in Q4 2014. These sharp house price falls are mainly attributable to the hyperinflation currently being experienced in Ukraine caused by the collapse of the hyvnia, Ukraine’s currency.

Ukraine is the world's weakest housing market. In Kiev, the average price of new residential properties plummeted by 48.85% in 2014, after annual rises of 0.95% in 2013, 8.53% in 2012, and 5.21% in 2011. Over the past year, the hryvnia lost about three-quarters of its value in relation to the US dollar. Inflation is officially at 28.5%, but some unofficial figures suggest that it is really as high as 272%. In response, the central bank recently raised the benchmark interest rate from 19.5% to 30%.

Il crollo è attribuito in buona parte alla caduta della uah che ha perso i 3/4 del suo valore.

[sasa]

Stiamo parlando di prezzi in dollari o grivne?)
Perche sai la valuta nazionale è la grivna!
Non fare come gli ucraini che si credono in america

In europa anche il mercato è sceso del 30% se quotato in dollari, perche l euro ha perso il 30% rispetto al dollaro!

[Forrest Gump]

A livello mondiale nel campo immobiliare, quando si fanno queste ricerche, l'unica moneta di riferimento è il dollaro anche per altri continenti.

Nonostante la valuta nazionale sia la uah, nonostante sia vietato dalla legge la pubblicità e l'esposizione dei prezzi in valuta diversa dalla uah e nonostante i cambiamenti nell'ultimo anno (molti prezzi in uah), se escludiamo il nuovo o l'acquisto su "progetto", almeno il 50% del mercato immobiliare "usato" ucraino è di fatto ancora ancorato al dollaro.

Per esempio, alcuni dei principali siti ucraini che trattano dell'immobiliare, come Aviso (prezzi anche in dollari nonostante il divieto di legge) o slando (prezzi convertiti automaticamente dal sito in uah, ma provate a chiamare ed i dollari escono subito fuori) fanno capire che certe tendenze sono dure a morire.

Poi io mi limito a riportare dati oggettivi estrapolati da fonti che ritengo molto attendibili e qualche esperienza personale diretta.
Ben diverso è dire che sarebbe meglio che le cose andassero in un'altra maniera, a cominciare da quel meno 48,85% del 2014 che, anche in questo caso per esperienza diretta, ti assicuro essere attendibile.

[Forrest Gump]

In europa anche il mercato è sceso del 30% se quotato in dollari, perche l euro ha perso il 30% rispetto al dollaro!

In Europa la maggior parte dei mercati immobiliari è in crescita anche se lieve.

Tra le nazioni in forte crescita, il primo mercato nel 2014 è stata l'Irlanda con un + 16,62%, seguita da Estonia con + 12,59%, Svezia e Turchia con circa l'8% di crescita e Regno Unito con + 7,30%.

Sono solo 7 paesi in Europa dove i prezzi sono scesi nel 2014: uno lo conoscete già ed è il nostro.
Gli altri 6 sono: Ucraina, Russia, Grecia, Spagna, Finlandia e Romania.
Se escludiamo il dato ucraino, tutti gli altri crolli sono tra il 6% (Russia), il 4 (Grecia) o intorno all'1%.

[sasa]

Forrest non ci siamo capiti)
È sceso se calcolato in dollari
Cosi come sono scesi i prezzi in ucraina in dollari non in grivne
Se un appartamento si vendeva per 240,000 grivne piu o meno si vende allo stesso prezzo, cioe a 240,000 grivne!
Come in europa si vendono in euro in giappone in yen in america in dollari

[Mau]

Salve a tutti,

vorrei un attimo riprendere questa discussione per chiedervi, attualmente, quanto potrebbe costare un piccolo appartamento lontano dai grandi centri, ad esempio nelle zone a sud di Lviv.
Una persona mi aveva detto che con 10k euro (forse era un periodo in cui la uah era ancora più svalutata, non so) si poteva comprare, ma mi sembra piuttosto strano.

In generale, visto che si è parlato più di immobili da investimento mi pare, per quanto riguarda un immobile da compare per "rifugio", cioè per viverci in futuro (magari vendendo l'appartamento italiano e vivendo con una piccola rendita finanziaria), come ci si potrebbe muovere? Meglio forse la Romania?

Avendo già viaggiato (a breve tornerò) in UA preferirei questo paese, anche se la situazione che tutti conosciamo attualmente non è certo invitante, ma magari, dopo gli sviluppi, i prezzi e/o la valuta torneranno a salire, quindi non sarebbe una cattiva idea fare un acquisto modesto.

Saluti,
Mau

[Ciorni.voran]

Anche a Lvov in periferia farai fatica a trovare un appartamento con una camera a meno di 500/600mila grivni.Da 500mila trovi un appartamento in "stile costruttivista" di 22 metri quadrati per capirci.Lvov tra l'altro risente meno di altri luoghi del calo del tracollo del mercato immobiliare essendo destinazione degli sfollati delle regioni orientali.Per il nuovo vedo che chiedono sui 19.000 grivni al metro quadrato che sono 826 USD...non vedo poi un calo così significativo.

Poi tieni presente che la gente i suoi immobili non li svende a meno che non sia costretta per qualche motivo.Oggi se rivendessi il mio appartamento (e trovassi un acquirente) prenderei gli stessi soldi con i quali l'ho comprato subito dopo la crisi del 2008.Ho comprato bene allora e posso rivenderlo decentemente anche oggi.Ma chi ha comprato quando gli appartamenti costavano 40mila dollari con una camera nei "голубятни" non recupererà mai più il suo investimento...io credo.Certi rendimenti appartengono a una fase storica ben precisa del paese e non ritorneranno.

Forse il tuo conoscente intendeva un minuscolo appartamento nuovo, cioè al grezzo come sono soliti venderlo.Per "finirlo" e arredarlo adeguatamente devi moltiplicare il prezzo per due.

Se compri in Romania puoi aiutare il paese a risollevarsi demograficamente visto che i rumeni sono dappertutto tranne che in Romania ma io te lo sconsiglio.

Sinceramente non affiderei la scelta del paese in cui vivere nel futuro a ragioni meramente economiche se non si può farne assolutamente a meno.Come investimento ci può stare ma ad alti rendimenti si accompagnano sempre rischi elevati...è una legge da cui non si scappa.

[Forrest Gump]

Aggiungo 2 cosette.

1) A Lviv in questo momento i prezzi degli immobili sono quelli della capitale ed anche gli affitti da pagare ai proprietari sono quasi identici a quelli di Kiev.

E' come se a Palermo ci fossero i prezzi di vendita ed affitto di Milano o Roma.
E' chiaro anche ai meno dotati, che questa è una anomalia dovuta ai recenti fatti politici, che hanno portato tantissimi ucraini dell'est a rifugiarsi nel posto che si ritiene più sicuro in Ucraina: Lviv.
La legge della domanda e dell'offerta ha fatto salire i prezzi fino a raggiungere quelli della capitale ucraina.

Per farla breve, credo che ad acque calme, Kiev recupererà e quindi io oggi non comprerei a Lviv perché ritengo che i prezzi siano all'apice.

2) Se cerchi un posto con un costo della vita basso vai in Thailandia: spiaggia bianche, frutta esotica, gente che sorride, costume e ciabatte. A parità di costi, con tutto il rispetto per i paesi che hai menzionato, molto meglio che tapparsi in casa al buio alle 3 del pomeriggio con meno 10 gradi. Parere personale......

[Ciorni.voran]

Credo anch'io...mi ricordo che dopo la prima grande crisi internazionale del 2008 era possibile trovare a Nikolaev appartamenti nuovi (al grezzo) a 500 dollari in zone residenziali semi-periferiche.A Lvov presumo che i prezzi siano stati leggermente più alti ma penso che rispecchino la situazione attuale per un analogo investimento.Solo che allora si viveva il riflesso di una crisi che era generata altrove e investiva il paese solo indirettamente.Adesso la situazione è molto più compromessa.

Poi è effettivamente anomalo che i rendimenti siano allineati a quelli della capitale...c'è la possibilità che nel tempo si riallineino alla situazione precedente.Ricordarsi poi che lo spread nei cambi adesso è micidiale, vendi a 22 e compri a 25...parti subito con un investimento bloccato a data da destinarsi.